Immobilienbewertung bei Erbschaft, Vermächtnis, Pflichtteil und Nachlassauseinandersetzung

Verstirbt ein Mensch und gehört eine Immobilie zum Nachlass, die auf mehrere Erben übergeht, entsteht die Schwierigkeit, dass Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen sich nicht teilen lassen wie ein Geldbetrag. Die Immobilie kann verkauft, vermietet oder von einem Miterben übernommen werden.

Will ein Miterbe die Immobilie allein übernehmen, müssen die anderen Erben auf Grundlage einer objektiven Wertgrundlage ausgezahlt werden.

Sind jedoch Pflichtteilsansprüche relevant, weil ein Berechtigter von der Erbfolge ausgeschlossen wurde, muss geklärt werden, mit welchem Wert die Nachlassimmobilie in die Bemessungsgrundlage für die Höhe des Pflichtteilsanspruchs eingeht. Falls eine Immobilie vor Eintritt des Erbfalls übertragen wurde, muss darüber hinaus geklärt werden, ob der Wert zum Stichtag des Erbfalls, zum früheren Übertragungszeitpunkt oder gegebenenfalls zum Verkaufszeitpunkt herangezogen wird. Häufig ist eine Vergleichsberechnung erforderlich.

Immobilienbewertung im Nachlass und bei Vermächtnissen

Eine Nachlassimmobilie ist selten nur ein neutraler Vermögensposten. Häufig verbinden sich mit ihr Erinnerungen, familiäre Erwartungen und unterschiedliche Vorstellungen über ihren Wert sowie den richtigen Umgang damit. Die sachverständige Wertermittlung löst sich von persönlichen Wertvorstellungen und ermittelt den Verkehrswert, der sich insbesondere aus Lage, Zustand, rechtlichen Gegebenheiten und Marktverhältnissen zum Bewertungsstichtag ergibt.

Nicht jeder Erbfall verlangt dieselbe Bewertung. Häufig sind Rechte und Lasten, die mit dem Grundstück verbunden sind, gesondert zu bewerten und in der gesamten Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen. Gelegentlich lasten auf einem Grundstück Wohnungsrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten oder Reallasten, die oftmals erst mit dem Tod des Erblassers enden oder zugunsten eines Dritten, etwa eines Lebensgefährten, darüber hinaus bestehen. Es können aber auch Erbbaurechte, Miet- und Pachtverhältnisse oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen vorliegen, die unabhängig vom Eigentümer bestehen und hierdurch wertrelevant bleiben.

Wird eine Immobilie, oder Teile davon, durch Vermächtnis zugewendet, ist der Bedachte nicht deshalb schon Erbe. Vielmehr hat er einen Anspruch auf Erfüllung des Vermächtnisses. Dann haben die Erben zu klären, mit welchem Wert die Zuwendung im Rahmen der Nachlassabwicklung zu berücksichtigen ist.

Pflichtteil und Pflichtteilsergänzungsansprüche an Nachlassimmobilien

Nicht selten werden nahe Angehörige durch Testament oder Erbvertrag von der Erbfolge ausgeschlossen und fallen auf ihren Pflichtteil am Nachlass zurück. Sie sind keine Erben und erwerben daher kein Miteigentum an einer Nachlassimmobilie.

Dennoch stehen ihnen Pflichtteilsansprüche gegen die Erben zu.

Bei Pflichtteilsansprüchen handelt es sich um einen Geldanspruch, der sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses bestimmt.

Darüber hinaus kommen Pflichtteilsergänzungsansprüche in Betracht, wenn der Erblasser eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen oder verschenkt hat.

Dies schließt auch den Anspruch des Pflichtteilsberechtigten auf Wertermittlung ein (§ 2314 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB). Dieser besteht auch dann, wenn eine Immobilie bereits vor dem Erbfall übertragen oder verschenkt wurde, oder nach Eintritt des Erbfalls von den Erben verkauft wurde. Bei der Pflichtteilsberechnung kommt es nicht unbedingt auf den Übertragungswert oder tatsächlichen Verkaufspreis an (BGH, Urteil vom 29. September 2021, Az. IV ZR 328/20).

Die Kosten für die Wertermittlung sind nicht vom Auskunftsberechtigten zu tragen, sondern fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 Abs. 2 BGB).

Die Erfüllung von Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen hat Vorrang vor Ansprüchen aus Vermächtnissen, um den von der Erbfolge ausgeschlossenen Personenkreis vor der Aushöhlung ihrer wirtschaftlichen Mindestansprüche zu schützen. Reicht der Nachlass nicht aus, ist das Vermächtnis zu kürzen.

Erbengemeinschaft, Übernahme und Auszahlung

Entscheidungen über Verkauf, Vermietung oder Übernahme erfordern den Konsens aller Miterben in der Erbengemeinschaft, da eine Mehrheitsentscheidung nicht ausreicht. Das ist unproblematisch, solange sich alle Beteiligten einig sind. Schwieriger wird es, wenn einzelne Erben unterschiedliche Ziele verfolgen oder Liquidität aus dem Nachlass benötigen.

Kommt keine Einigung zustande, kann sich die Erbengemeinschaft über Jahre blockieren. Laufende Kosten, Instandhaltung, Vermietung oder eine Verkaufsentscheidung bleiben dann streitanfällig. Eine sachverständige Bewertung löst diesen Konflikt nicht, kann aber verhindern, dass die Einigung bereits an ungeklärten oder taktisch gesetzten Wertvorstellungen scheitert. Solch eine Situation führt oft dazu, dass ein individuell rationales Verhalten eines Beteiligten nicht zu einem optimalen Ergebnis für die Erbengemeinschaft insgesamt führt.

Rechtlich ist die Erbengemeinschaft auf Auseinandersetzung angelegt, die jeder Miterbe verlangen kann.

Soweit sich die Erben nicht auf die Fortführung der Gemeinschaft verständigen, bedeutet das praktisch eine Einigung auf Übertragung innerhalb der Gemeinschaft oder auf Verkauf. Ist auch diese Verständigung nicht möglich, wird die Wertfrage zum Ausgangspunkt einer Teilungsversteigerung mit ungewissem Verlauf und Ergebnis.

Übertragungszeitpunkt, Erbfall und spätere Wertentwicklung

Wurde eine Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt oder im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen, kann dies bei der Berechnung von Pflichtteils- oder Pflichtteilsergänzungsansprüchen erneut Bedeutung gewinnen. Dann ist zu prüfen, welcher Wert dieser frühen Zuwendung beizumessen ist. Die damalige Wertannahme aus dem Übergabe- oder Schenkungsvertrag, ein späterer Verkaufspreis oder der heutige Marktwert beantworten diese Frage nicht ohne Weiteres.

Die Immobilie wird daher zu zwei Stichtagen bewertet, um eine Vergleichsbetrachtung vornehmen zu können.

Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls betrachtet und dann gesondert zum Zeitpunkt der früheren Übertragung. Hinzu kommt hier die zeitliche Abschmelzung des für die Pflichtteilsergänzung zu berücksichtigenden Werts, wobei der Wert zum Übertragungszeitpunkt kaufkraftbezogen auf den Erbfallstichtag fortgeschrieben wird (Indexierung). Liegt die Übertragung oder die Schenkung mehr als 10 Jahre vor dem Tag des Erbfalls, wird sie wertmäßig grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt.

Von dieser Regelung sind Ausnahmen insbesondere dann möglich, wenn es sich nicht um eine bedingungslose Schenkung handelte, sondern die Übertragung an Bedingungen und Auflagen geknüpft wurde. Hat sich der Erblasser beispielsweise ein Nießbrauchsrecht an der übertragenen Immobilie vorbehalten, war der Übertragende nicht vollständig um den Verkehrswert der unbelasteten Immobilie entreichert. In solchen Fällen kann fraglich sein, ob die 10-Jahres-Frist überhaupt zu laufen begann. Ist dies jedoch der Fall, wie bei einer bedingungslosen Schenkung, beginnt der Fristlauf mit dem Eigentumsübergang und mindert den zu berücksichtigenden Wert um 10 Prozent pro Jahr, also ein Zehntel. Dies gilt auch für Fälle, in denen die Belastung des Grundstücks den Verkehrswert bei Übertragung zwar mindert, den Fristbeginn aber nicht hindert. Dann ist der bereits geminderte Verkehrswert die Grundlage für die Abschmelzung.

Es kann auch sein, dass der Verkehrswert der übertragenen oder verschenkten Immobilie am Tag des Erbfalls geringer ist als zum damaligen Zeitpunkt.

Nach dem Niederstwertprinzip ist dann jeweils der niedrigere Wert für die Berechnung der Pflichtteilsergänzungsansprüche anzusetzen.

Wertexpertise, Verkehrswertgutachten, Schiedsgutachten oder Parteigutachten?

Welcher Umfang meiner gutachterlichen Leistung erforderlich ist, hängt davon ab, wofür der Immobilienwert benötigt wird und wie die Ausgangssituation ist.

Eine Wertexpertise ist in der Regel geeignet, wenn noch offen ist, ob die Immobilie verkauft, gehalten oder von einem Beteiligten übernommen werden soll. Sie kann Leitplanken für interne Abstimmung und weitere Verhandlung bieten. Bei Bedarf kann eine Wertexpertise auch später auf die Untersuchungstiefe und die Genauigkeit eines Verkehrswertgutachtens erweitert werden.

Bei Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüchen steht häufig der Wertermittlungsanspruch im Vordergrund. Hier reicht eine Wertexpertise nicht mehr aus, weil der Berechtigte seine Ansprüche beziffern und die Erfolgsaussichten weiterer Schritte einschätzen können muss.

Ein Parteigutachten kann vorgelegte Wertangaben, ein bereits eingeholtes Gutachten oder einen Verkaufspreis fachlich überprüfen und die Position einer Partei in der außergerichtlichen oder gerichtlichen Auseinandersetzung stützen. Ein Parteigutachten hat stets den Umfang eines Verkehrswertgutachtens.

Ein Schiedsgutachten kommt in Betracht, wenn die Beteiligten die Wertfrage gemeinsam und verbindlich klären wollen, um eine kostspielige gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Voraussetzung dafür ist eine wirksame Schiedsgutachtenabrede.

Informationen zu den Kosten der jeweiligen Leistung finden Sie unter Honorare.