Immobilienbewertung bei Scheidung, Zugewinn und Gütertrennung

Eine Trennung oder Scheidung ist ohnehin eine persönliche Ausnahmesituation. Zugleich müssen auch wirtschaftlich weitreichende Entscheidungen getroffen werden, die zusätzlich emotional belasten. Gehört eine Immobilie zum Vermögen eines oder beider Ehegatten, bringt dies auch die Notwendigkeit einer Vermögensauseinandersetzung mit sich. Anders als ein Kontoguthaben, ein Kredit oder eine Geldanlage lässt sich der Wert einer Immobilie jedoch nicht einfach aus Unterlagen ablesen.

Häufig geht es darum, ob einer der beiden Ehegatten die gemeinsame Immobilie übernimmt und den anderen auszahlt. Diese Frage ist besonders sensibel, wenn gemeinsame Kinder weiterhin in ihrem Zuhause leben oder ein Ehegatte den Mittelpunkt des bisherigen Familienlebens erhalten möchte, um die Folgen der Trennung zumindest teilweise abzufedern. Aber auch eine selbstgenutzte oder weitere Immobilie, die im Alleineigentum eines Ehepartners steht, ist in den Zugewinn einzubeziehen, wenn ein Wertzuwachs zwischen Anfangs- und Endvermögen zu berücksichtigen ist.

Es ist verständlich, dass der persönliche Wert einer Immobilie unterschiedlich empfunden wird, was sich oft auf die Vorstellung vom Marktwert auswirkt. Eine sachverständige Immobilienbewertung schafft hier die Grundlage für Auskünfte, Ansprüche und Verhandlungen – sei es beim Zugewinnausgleich, bei der Übernahme einer bisher gemeinsamen Immobilie oder bei der Auszahlung eines Miteigentumsanteils.

Bei einer Scheidung ist nicht ein möglicher Angebotspreis maßgeblich, sondern der sachverständig hergeleitete Verkehrswert zum relevanten Stichtag.

Ein Makler kann für die Vorbereitung eines Verkaufs hilfreich sein und einen Angebotspreis einschätzen. Bei einer Scheidung geht es zunächst jedoch nicht um eine Vermarktungsstrategie oder einen schnellen Verkauf, sondern um die Herleitung stichtagsbezogener Verkehrswerte, etwa zum Zeitpunkt der Eheschließung und zur Zustellung des Scheidungsantrages. Diese Bewertung muss unabhängig von Vertriebsinteressen erfolgen.

Immobilien im Zugewinnausgleich

Für den Zugewinnausgleich zählt nicht irgendein heutiger Immobilienwert, sondern der Wert zu den rechtlich maßgeblichen Stichtagen.

Zunächst müssen die für den Zugewinn maßgeblichen Stichtage bestimmt werden. Ausgangspunkt ist in der Regel der Tag der Eheschließung als erster Stichtag und der Tag der Zustellung des Scheidungsantrages als zweiter Stichtag. Allerdings kann der erste Stichtag auch durch den Erwerb der Immobilie nach der Eheschließung oder den Eintritt einer Erbschaft oder Schenkung während der Ehe bestimmt sein.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieser Anfangswert inflationsbedingt auf den zweiten Stichtag angepasst wird, also zu indexieren ist. Auf diese Weise fließt später in den Zugewinn nicht die bloße Geldentwertung (Inflation) ein, sondern nur der darüber hinausgehende Wertzuwachs, der etwa auf Modernisierung, Ausbau oder eine Veränderung der Marktverhältnisse zurückzuführen ist. Der zugewinnrelevante Wertzuwachs ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrages und dem indexierten Anfangsverkehrswert.

Deswegen kann der Wertzuwachs vor Zustellung des Scheidungsantrages nur vorläufig bestimmt werden, etwa bezogen auf den Tag der Trennung oder der ersten Ortsbesichtigung. Der Trennungszeitpunkt kann zusätzlich relevant werden, falls Vermögensverschiebungen oder sonstige Wertminderungen im Raum stehen. Nach Zustellung des Scheidungsantrages muss die Bewertung dann auf den maßgeblichen Endstichtag aktualisiert werden.

Verkehrswertgutachten als Grundlage für Auskunft, Anspruch und Verhandlungen

Eine Ermittlung des Wertzuwachses allein genügt nicht. Es muss erkennbar sein, auf welchen Angaben und Unterlagen sie beruht. § 1379 BGB sieht hierfür entsprechende Auskunfts- und Belegansprüche vor. Dadurch soll vermieden werden, dass der ermittelte Wertzuwachs auf unfachlichen Annahmen oder subjektiven Parteibehauptungen beruht. Maßgeblich ist daher eine sachverständige Verkehrswertermittlung nach einschlägigen Standards.

Ein vorprozessual eingeholtes Verkehrswertgutachten ersetzt keine gerichtliche Entscheidung, ist aber häufig die notwendige Grundlage für Auskunft, Belegführung und Verhandlungen.

Ein vorprozessual eingeholtes Verkehrswertgutachten ist in aller Regel der notwendige erste Schritt, um den Immobilienwert überhaupt belegen zu können. Es bleibt ein Parteigutachten, auch wenn es von der Gegenseite gefordert wird, und ersetzt keine gerichtliche Entscheidung. Ob später zusätzlich ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt wird, hängt vom weiteren Verlauf des Verfahrens ab. Allerdings ist ein Parteigutachten eine wesentliche Voraussetzung, um Auskunfts- und Belegansprüche sachgerecht zu erfüllen und es bildet die Grundlage für die anwaltliche Arbeit und Beratung.

Bestenfalls bildet es die Grundlage für eine außergerichtliche Einigung. Die Parteien können auch eine Schiedsgutachtenabrede treffen, den ermittelten Wert damit für sich verbindlich machen. Dies empfiehlt sich insbesondere bei Wertzuwächsen im fünfstelligen Bereich, da weitere Anwalts-, Sachverständigen- und Gerichtskosten den Wertzuwachs nicht selten wirtschaftlich aufzehren und der verbleibende wirtschaftliche Vorteil gegen Null gehen kann.

Übernahme, Nutzungsrechte oder Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung ist oft keine wirtschaftlich günstige Lösung, sondern das letzte Mittel zur Auflösung der Eigentümergemeinschaft.

Nicht jede Fallgestaltung muss auf einen sofortigen Verkauf oder eine reine Geldauszahlung hinauslaufen. Es kann sinnvoll sein, dass ein Ehegatte das Eigentum an der Immobilie übernimmt oder behält, während dem anderen Ehegatten für eine bestimmte Zeit ein Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt wird. So kann etwa der betreuende Elternteil mit den gemeinsamen Kindern weiterhin im Elternhaus wohnen, ohne dass sofort liquider Ausgleich geschaffen werden muss.

Der wirtschaftliche Wert eines solchen Rechts lässt sich als Barwert bestimmen, etwa anhand von Nutzungsdauer, Mietwert und angemessener Verzinsung. Die Zugewinnausgleichsberechnung selbst bleibt davon unberührt. Auf Grundlage des Ausgleichsbetrages und Barwerts kann errechnet werden, für welchen Zeitraum und unter welchen Annahmen der Barwert des Nutzungsrechts dem rechnerisch ermittelten Ausgleichsbetrag entspricht.

Scheitern solche Überlegungen und kommt auch keine Verständigung über einen einvernehmlichen Verkauf zustande, bleibt als letztes Mittel zur Auflösung der Eigentümergemeinschaft die Teilungsversteigerung. Hier kann zwar ein Ehegatte die Immobilie selbst ersteigern, aber in der Praxis ist dies häufig auch für den Ersteigerer keine Best-Case-Lösung. Zum einen wird in diesem Szenario der gesamte Verkehrswert der Immobilie zum Verfahrenswert, und nicht mehr ein strittiger Differenzbetrag, wodurch bei Anwalts- und Gerichtskosten erhebliche Gebührensprünge folgen. Zum anderen ist das Verfahren langwierig und die Höhe des tatsächlichen Erlöses bleibt unsicher. Der wirtschaftliche Nachteil kann am Ende höher ausfallen als der zuvor streitige Differenzbetrag.

Bewertung bei Ehevertrag, Gütertrennung oder gemeinsamer Beauftragung

Nicht jede Ehe steht im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Haben Ehegatten Gütertrennung, Gütergemeinschaft oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbart, hängt der Bewertungsbedarf von der konkreten ehevertraglichen Regelung ab. Eine Immobilie kann vom Zugewinn ausgenommen sein, gleichwohl aber bei Miteigentum, Übernahme, Verkauf oder einer Scheidungsfolgenvereinbarung bewertungsrelevant bleiben. Daher kann auch bei Gütertrennung eine gemeinsam gehaltene Immobilie auseinanderzusetzen sein.

Auch in diesen Fällen empfiehlt sich, gemeinsam ein Verkehrswertgutachten zu beauftragen und gegebenenfalls eine Schiedsgutachtenabrede zu treffen. Welche rechtliche Gestaltung am besten passt, sollte anwaltlich und notariell abgestimmt werden.

Je nach Ausgangslage kommt ein Verkehrswertgutachten beziehungsweise ein Parteigutachten, ein Schiedsgutachten oder auch nur eine vorbereitende Wertexpertise in Betracht. Die Kostenfrage sollte frühzeitig mitgedacht werden. Eine Übersicht finden Sie unter Honorare.